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居住中なのに募集している賃貸物件ってどういうこと?

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居住中なのに募集している賃貸物件ってどういうこと?

カテゴリ:不動産雑学
こんにちは!

アップシードレジデンシャル水道橋店の藤戸です。


お盆休みも終わりましたね~。
いよいよ2018年も折り返しという感じがします。


さて、先日お客様より頂いたご質問がこちらです。


『居住中なのに募集している賃貸物件ってどういうこと?』



ポータルサイトでお探ししていても、店頭で図面を見ていても、
結構ありますね、居住中物件。


内見をしたいんだよ、内見を。
居住中じゃ見れないじゃないか。
まさか今住んでいる人に立ち会ってもらって内見?
というか、何でまだ人が住んでいるのに募集が始まるのよ??


そうですよね。
お部屋が空いてから募集すれば、借りたい方もすぐ見れますし、
わざわざ見れない物件を募集に出す理由って何でしょう。


実はこれ、
貸主側の事情が色濃く反映されていますので、
そこが分かるとスッキリ腑に落ちます。


まず『居住中』物件について。


これは簡単にいうと、
今住んでいる入居者さんから【退去予告】が出されているという事です。

ポータルサイトや図面にもよく書いてある、
【解約予告:○ヶ月前】のやつですね。

ほとんどの不動産の賃貸借契約では、
借主さんがいきなり『あ、明日には家出ますので』というのは無理で、
最低でも1か月前には大家さんに退去を事前申告する様になっています。


つまり大家さんからすると、
『来月の○日にはお部屋が空になる』という事が分かっている状態です。



で、ここからが問題です。


じゃあ、その部屋が空く予定の日から募集すれば良いじゃないか。


確かにそうなんですが、
ここはちょっと大家さんになったつもりで考えてみましょう。


1か月後には自分の持っている部屋が空く…。
そこから
①募集を出して、
②入居希望者さんから申し込みがあって、
③審査をして、
④空いたお部屋のクリーニング工事をして、
⑤契約して、ようやく次の入居者さんから賃料が入る…。


お気づきになられたと思いますが、

この①~④の間は、大家さんの賃料収入はゼロです。


時期によってはなかなか②の申し込み自体が入らない時もあります。

物件によっては、都内でも2~3ヶ月空室になる事もありますので、
大家さんからすると、①~④の期間が長い程損になりますね。


ちなみに、ドラマや漫画では
『部屋を内見して、その日に不動産屋で契約!』みたいな描写がありますが、
実際には入居審査等もあり、
申し込みから契約まで2週間ほどかかるケースが多いです。


そうなんです。
居住中での募集というのは、

もう部屋が空く事が分かってるんだから、
先に募集を出して少しでも空室期間を短くしたい!

という大家さんの発想から生じる現象なんです。



ちなみに、新築物件で完成前の物件でも
同じ様に先行して募集を出す事がありますが、これも上記と同じ理由です。



さて、ここからは借りる側の問題です。


たま~に、もともと大家さんが住んでいる物件を賃貸に出す場合ですと、
大家さん立ち会いで内覧ができる物件もありますが、

基本的に居住中物件は内見ができません。


『いや、別に部屋見なくても問題ないよ』という方もいらっしゃいますが、
内見をしないで住む部屋を決めるのは抵抗がある…という方が多いと思います。


実際には、ここから3パターンに分かれます。



①先行申し込みのみ受付している物件


こちらは、まずお申込みだけして頂いて、
入居審査通過まで進めます。
先程の①~⑤の流れだと、③までです。

その後、前の入居者さんが退去したら内見が出来ます。
(ただし、退去予定時にご多忙で内見に来ることが難しい方、現住居が遠方の為、再度の内見に来ることが難しい方等には不向きです)

内見後、問題が無ければご契約という流れです。


なので、内見後にキャンセルする事も可能という事です。
賃貸物件のお申込みには、手付等はありませんので、
キャンセル費用というものもありません。

お申込みは先着順ですので、
一番手で取れればノーリスクで内見までお部屋をキープ出来る訳です。

大家さんとしても、契約前に内見してもらえるので、
入居後のトラブルを防止できるメリットがあります。



②先行契約のみ受付している物件


こちらは、簡単にいうと『見ないで決めないといけない』物件です。

内見が出来ないまま、⑤の契約まで進みます。
もちろん物件の図面や写真をご覧頂いた上で、物件現地までご案内致しますが、
どうしても室内だけは見ることが出来ません。

なので、内見は契約後となり、
仮に内見でイメージと違っていても、
契約後の為、当然キャンセルする事が出来ません。



③先行申し込みも受けるが、先行契約優先の物件


上記の①と②の複合技です。

文字通り、
先行申し込みも受付するが、
『見なくても良いからこの部屋に住みたい!』
という方が出たら、その方が優先という物件です。



借りる側からすると、断然①が良いですよね。


私も、お客様が気に入っている物件が居住中で、
①の場合であれば、お申込みをお勧めすることが多いです。

ただ、気に入っている物件が複数あるので、
何件も先行申し込みを入れるというのは、基本的にお勧めしません。

物件をキープしている期間中、大家さんは一番手の方を優先するため、
他の方からのお問合せをお断りすることになります。
逆の立場でそれをやられると堪らないですよね。

なので、どうしても複数申し込みを希望される場合は、
判断して頂く期日を最低限の2~3日と決めて頂く事が多いです。


①と比較すると、
②の先行契約は少し横暴な印象を受けますね。


大家さんからすると、
先に契約をしてもらえるので、キャンセルのリスクもなく、
賃料収入が途絶える期間もより短く済みます。


借りる側としては内見も出来ないし、
「もしイメージと違っても文句を言いません」的な誓約書も書かされるので、
文句も言えない…。

借りる側としてはデメリットだらけに感じますが、
リスクの分、当然メリットもあります。


あくまで傾向ですが、率直に申し上げると
『先行契約物件は家賃等の諸条件が良い』です。


そりゃそうですね。
大家さんとしては一刻も早く次の入居者を決めたいのに、
諸条件も悪くて先行契約なんて誰も申し込みしません。


加えて、お引越しの事情で、
一刻も早く次の住居を確定したい方にとっても、先行契約は有利となります。



長くなりましたが、お部屋探しのきっかけは皆さんそれぞれです。
お探しの条件や、選び方の考え方も十人十色です。


先行申し込みにも先行契約にも、
それぞれメリット・デメリットがあります。


気になる物件が【居住中】と表示されていたら、
まず先行申し込みか先行契約かを確認して頂き、その上でご判断されてみてはと思います。


最後までお読みいただき有難うございました。
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